IRPJ: venda de imóvel em atividade imobiliária

• Acórdão nº: 1002-004.212
• Processo nº: 10935.721333/2012-21
• Turma: 2ª Turma Extraordinária
• Relator: Andréa Viana Arrais Egypto
• Data da Sessão: 4 de março de 2026
• Resultado: Negado provimento por unanimidade
• Valor Controvertido: R$ 3.962.553,73
• Tributos: IRPJ, CSLL, PIS, COFINS

A 2ª Turma Extraordinária do CARF negou provimento ao recurso voluntário de uma empresa imobiliária que tentava classificar a venda de imóvel rural como ganho de capital isento. O tribunal manteve a decisão da DRJ, confirmando que a operação constitui receita bruta da atividade imobiliária, sujeita aos percentuais de presunção para cálculo do IRPJ e CSLL.

O Caso em Análise

A Organização Imobiliária Destro Ltda atua na compra, venda, administração e locação de imóveis urbanos, suburbanos e rurais. Em junho de 2008, a empresa recebeu dois lotes rurais (matrículas nº 10.640 e nº 12.961) por integralização de capital do sócio Plínio Destro, sendo contabilizados no ativo imobilizado.

Apenas quatro meses depois, em 27 de outubro de 2008, a empresa vendeu os imóveis ao SESC pelo valor de R$ 4.060.000,00. A contribuinte classificou a operação como Resultado Não Operacional e alegou direito à isenção tácita prevista no art. 523 do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/99), deixando de recolher IRPJ, PIS, COFINS e CSLL.

A Fiscalização Federal autuou a empresa por omissão de receita bruta, entendendo que a venda integrava ordinariamente a atividade imobiliária. A Delegacia de Julgamento (DRJ) manteve a autuação, considerando procedente a ação fiscal. A empresa então interpôs Recurso Voluntário, que foi negado pelo CARF.

As Teses em Disputa

Tese da Contribuinte

A empresa argumentava que a venda do imóvel rural deveria ser classificada como Resultado Não Operacional, sujeito à apuração de ganho de capital, beneficiado pela isenção tácita do art. 523 do RIR/99. Segundo o contribuinte, como o imóvel foi integralizado em 16 de junho de 2008 e vendido em 27 de outubro do mesmo ano, aplicava-se o disposto no art. 10, § 1º, inciso II da Instrução Normativa SRF nº 084/2001, situação em que não ocorreria qualquer ganho de capital.

Tese da Fazenda Nacional

A Fazenda Nacional defendia que a venda do imóvel rural configura receita bruta da atividade imobiliária da empresa, sujeita aos percentuais de presunção para apuração da base de cálculo do IRPJ e da CSLL. Argumentava que, embora o imóvel estivesse registrado no ativo imobilizado, isso não afastava seu caráter de receita operacional, especialmente pela brevidade do período de manutenção e pela venda rápida.

A Decisão do CARF

Admissibilidade do Recurso

Preliminarmente, o CARF acolheu a admissibilidade do Recurso Voluntário, reconhecendo que foi apresentado dentro do prazo legal e atende aos requisitos formais, portanto, dele se tomou conhecimento.

Mérito: Receita Bruta da Atividade Imobiliária

No mérito, a Turma Extraordinária firmou posição clara:

“As receitas decorrentes da venda de imóveis comercializáveis, constantes do ativo imobilizado, efetuadas por pessoa jurídica que exerce atividade imobiliária, sob a sistemática do lucro presumido, são receitas brutas da atividade, sujeitas aos percentuais de presunção para apuração da base de cálculo do IRPJ e da CSLL.”

O tribunal adotou fundamentação rigorosa sobre a qualificação contábil do ativo imobilizado. Conforme o Pronunciamento Técnico CPC 27, o ativo imobilizado compreende itens tangíveis mantidos para uso na produção ou fornecimento de mercadorias ou serviços, para aluguel a outros ou para fins administrativos, com expectativa de utilização por mais de um período.

O CARF enfatizou que a classificação de um bem no ativo imobilizado não é ato arbitrário, mas deve seguir procedimentos técnicos compatíveis com normas contábeis. No caso da Destro Ltda, o acórdão constatou que:

• A empresa sempre teve como atividade principal a compra e venda de imóveis, conforme seu contrato social;
• O imóvel foi vendido em apenas 4 meses após a integralização, sem qualquer período de locação ou arrendamento;
• O breve período de manutenção evidencia que o bem não era destinado a uso prolongado na atividade, mas à comercialização;
• A integralização de capital em junho e venda em outubro do mesmo ano revelam intenção comercial.

Com base nos artigos 11 e 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, que definem lucro operacional como resultado das atividades que constituam objeto da pessoa jurídica, o tribunal reconheceu que a receita da venda integra ordinariamente o resultado operacional da atividade imobiliária.

O art. 523 do RIR/99, alegado pela contribuinte, prevê isenção tácita para ganho de capital, mas não se aplica quando a venda configura receita bruta da atividade ordinária. A Solução de Consulta Cosit nº 7, de 4 de março de 2021, reforça que receita bruta compreende as demais receitas decorrentes da atividade principal da pessoa jurídica.

Detalhamento da Operação Controvertida

Impacto Prático

Esta decisão estabelece precedente importante para empresas do setor imobiliário que operam sob o lucro presumido. O CARF deixa claro que a simples classificação contábil em ativo imobilizado não converte automaticamente a venda em ganho de capital isento.

Empresas imobiliárias que vendem imóveis com brevidade (menos de um ano) correm alto risco de autuação fiscal. A Administração Tributária considera que, quando há potencial comercial evidente, a receita da venda integra a atividade ordinária e está sujeita aos percentuais de presunção para IRPJ e CSLL (atualmente 8% para IRPJ e 12% para CSLL, acrescidos de PIS e COFINS conforme a alíquota cumulativa da empresa).

Cuidados práticos recomendados:

• Documentar claramente o propósito da aquisição de imóvel (se para uso prolongado, aluguel ou revenda imediata);
• Manter imóvel classificado em ativo permanente por período representativo, com receitas de aluguel ou arrendamento que comprovem uso não mercantil;
• Estruturar operações de forma a evidenciar realidade econômica do investimento, não apenas contábil;
• Considerar regime de lucro real se a empresa exerce múltiplas atividades, evitando pressão dos percentuais de presunção;
• Cautela com integralizações de capital seguidas de venda rápida — Fisco interpretará como comercialização, não investimento.

O acórdão cita precedentes do próprio CARF que divergem em situações específicas (Acórdãos nº 1401-007.501, nº 1401-007.333 e nº 9101-005.772 reconheceram favoring ao contribuinte quando havia efetiva atividade imobiliária prolongada). A unanimidade da decisão reforça que o CARF mantém linha firme sobre receitas operacionais em atividade imobiliária.

Conclusão

O CARF confirmou que vendas de imóvel por empresa imobiliária constituem receita bruta ordinária, ainda que o bem esteja registrado no ativo imobilizado. A isenção tácita do art. 523 do RIR/99 não se aplica quando a operação integra a atividade principal.

Para evitar autuações semelhantes, empresas do setor imobiliário devem estruturar com clareza a intenção econômica de cada operação imobiliária, mantendo documentação que comprove períodos de locação ou arrendamento quando a operação almeja tratamento de ganho de capital. Vendas rápidas, especialmente entre sócios ou pouco tempo após integralização de capital, serão presumivelmente consideradas receita operacional.