IRPF: CARF cancela arbitramento de valor de imóvel

• Acórdão nº 2401-012.512
• Processo nº 10665.721018/2017-35
• Câmara/Turma 4ª Câmara – 1ª Turma Ordinária
• Relator Leonardo Nuñez Campos
• Data da Sessão 03 de março de 2026
• Resultado Provimento ao recurso voluntário por unanimidade
• Instância Segunda Instância (CARF)
• Tipo de Recurso Recurso Voluntário
• Seção 2ª Seção

Uma decisão unânime do CARF em 2026 reafirmou direitos fundamentais de contribuintes pessoas físicas contra arbitramentos baseados em divergências unilaterais de valor de imóvel. Jacqueline Aparecida Domingues recorreu à Câmara contra a Fazenda Nacional e conseguiu cancelar lançamento de IRPF (Imposto sobre a Renda de Pessoa Física) decorrente de acréscimo patrimonial a descoberto. O tribunal decidiu que a simples divergência entre valor de escritura pública e valor de ITBI não autoriza arbitramento, sem prova inequívoca de simulação ou desembolso superior.

O Caso em Análise

Jacqueline Aparecida Domingues adquiriu um imóvel terreno – com metragem de 22.510,45 m², incluindo casa e galpão, localizado em Pará de Minas – por R$ 35.000,00, conforme consta de escritura pública de compra e venda regularmente registrada na matrícula do imóvel.

A autoridade fiscal, durante processo de fiscalização que abrangeu o período até dezembro de 2014, constatou variação patrimonial a descoberto (acréscimo patrimonial não justificado pelos rendimentos declarados) e, com base nessa presunção, lançou autuação por omissão de rendimentos. O Fisco não se contentou com o valor da escritura e arbitrou a aquisição em R$ 450.000,00, com fundamento no valor utilizado para cálculo do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

A contribuinte foi autuada pelo próprio lançamento unilateral da administração, que considerou o valor do ITBI como “mais próximo do de mercado”. Em primeira instância (Delegacia de Julgamento), o lançamento foi mantido. Inconformada, Jacqueline apresentou recurso voluntário ao CARF.

As Teses em Disputa

Posição do Contribuinte

O contribuinte argumentou que o valor da aquisição encontra-se expressamente declarado na escritura pública de compra e venda, documento dotado de fé pública e presunção de veracidade. Afirmou que a presunção de omissão de rendimentos é afastada pela própria escritura e que não existe comprovação válida de valor superior ao declarado. Demonstrou que possuía recursos financeiros para efetuar a compra conforme documentado e que não houve qualquer omissão de rendimentos.

Posição da Fazenda Nacional

O Fisco sustentou que houve acréscimo patrimonial a descoberto decorrente de omissão de rendimentos não justificados. Argumentou que o valor declarado na escritura (R$ 35.000,00) é “notoriamente inferior” ao valor de mercado conforme consta do ITBI (R$ 450.000,00). Defendeu que a autoridade fiscal pode arbitrar o valor quando o declarado “não merece fé”, especialmente quando notoriamente diferente do de mercado, e que o ITBI serve como valor de referência legítima.

A Decisão do CARF

O tribunal decidiu integralmente em favor da contribuinte, provendo o recurso voluntário para cancelar o lançamento.

A Câmara reconheceu que a apuração de acréscimo patrimonial a descoberto constitui presunção legal relativa (não absoluta), e que essa presunção somente se aperfeiçoa quando a autoridade fiscal demonstra, de forma válida e inequívoca, o valor efetivamente aplicado pelo contribuinte na aquisição do bem. Conforme o acórdão:

“A apuração de acréscimo patrimonial a descoberto constitui presunção legal relativa, que somente se aperfeiçoa após a demonstração, pela autoridade fiscal, do valor efetivamente aplicado pelo contribuinte na aquisição do bem. Apresentada escritura pública de compra e venda, regularmente registrada na matrícula do imóvel, presume-se verdadeiro o valor declarado, cabendo ao Fisco comprovar, de forma inequívoca, a existência de simulação, falsidade ou desconformidade com a realidade econômica da operação.”

O tribunal explicitou que o ônus da prova recai sobre a Fazenda Nacional, não sobre o contribuinte. Ressaltou também que:

“A simples divergência entre o valor constante da escritura e o valor utilizado como base de cálculo do ITBI não autoriza, por si só, o arbitramento do preço do imóvel para fins de imposto sobre a renda, especialmente quando inexistente prova do efetivo desembolso de valor superior ao declarado.”

Fundamentos Legais

O CARF baseou sua decisão primordialmente em:

• Lei nº 7.713/1988, art. 3º, § 1º: Que define acréscimos patrimoniais não justificados pelos rendimentos como presunção legal relativa, admitindo prova em contrário.
• Fé pública da escritura: Reconhecendo que documentos públicos regularmente registrados gozam de presunção de veracidade no Direito Privado e Tributário.
• Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça: Que reconhece a multiplicidade de litígios envolvendo inadequação de valores de referência unilateralmente fixados pela administração municipal para fins de ITBI.

A decisão ressaltou que o Fisco não apresentou qualquer prova de simulação contratual, falsidade de documento, ou desembolso efetivo de valor superior aos R$ 35.000,00 declarados. A divergência com o ITBI, isoladamente, é insuficiente para afastar a presunção de veracidade que emana de uma escritura pública registrada.

Detalhamento do Imóvel Controvertido

O tribunal não apenas manteve o valor de R$ 35.000,00, como cancelou integralmente o lançamento que havia arbitrado o imóvel em R$ 450.000,00. A presunção de fé pública da escritura prevaleceu sobre o valor unilateral utilizado como referência do ITBI.

Impacto Prático para Contribuintes

Esta decisão reafirma princípios fundamentais para contribuintes pessoas físicas que adquirem imóveis:

• Primazia da escritura pública: Documentos públicos regularmente registrados continuam tendo presunção de veracidade, mesmo quando valores diferem de outras fontes administrativas.
• Invertendo o ônus da prova: O CARF deixou claro que a Fazenda Nacional deve apresentar prova inequívoca (simulação, falsidade ou desembolso superior), não o contribuinte comprovar legitimidade da compra.
• ITBI como referência insuficiente: A divergência entre o valor de escritura e valor de ITBI, isolada, não justifica arbitramento unilateral de valor para fins de IRPF.
• Presunção relativa, não absoluta: O acréscimo patrimonial a descoberto é presunção que admite prova em contrário – o tribunal reafirmou este direito.

Empresas e pessoas físicas envolvidas em operações imobiliárias podem confiar que escrituras públicas devidamente registradas não serão facilmente desconsideradas por valores administrativos municipais (ITBI), desde que não haja prova de fraude ou desconformidade real com a operação econômica.

A decisão alinha-se com jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.113) que já reconhecia a inadequação de valores unilaterais fixados pela administração tributária municipal, reforçando uma tendência de maior proteção ao contribuinte neste tipo de controvérsia.

Conclusão

O acórdão 2401-012.512 do CARF estabelece precedente importante: a Fazenda Nacional não pode arbitrar valor de imóvel baseando-se exclusivamente em divergência com ITBI, ignorando a presunção de veracidade de escritura pública regularmente registrada. O tribunal transferiu inequivocamente o ônus da prova para o Fisco, que deve demonstrar, de forma inequívoca, simulação ou desembolso superior antes de descartar o valor declarado.

Para contribuintes pessoas físicas, a decisão consolida a segurança jurídica em operações imobiliárias documentadas por escritura pública. O precedente reforça que presunções legais relativas admitem prova em contrário e que a administração tributária não pode substituir a vontade das partes contratantes por critérios administrativos unilaterais, especialmente quando inexiste comprovação robusta de ilegalidade.