A tributação sobre aluguel pago a pessoa física intermediado por imobiliária gera muitas dúvidas entre proprietários de imóveis, locatários e administradoras. A Receita Federal esclareceu importantes aspectos sobre esse tema por meio da Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 95/2010, que analisaremos detalhadamente neste artigo.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: 95 – SRRF06/Disit
Data de publicação: 5 de outubro de 2010
Órgão emissor: Superintendência Regional da Receita Federal do Brasil da 6ª RF
Introdução
A Solução de Consulta nº 95/2010 esclarece a responsabilidade pela retenção do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) em contratos de locação intermediados por imobiliárias, especialmente quando há garantia de pagamento ao locador mesmo em caso de inadimplência do locatário. Esta orientação afeta diretamente proprietários de imóveis (pessoas físicas) que alugam seus bens para empresas com intermediação de imobiliárias.
Contexto da Norma
O caso analisado pela Receita Federal envolve uma situação comum no mercado imobiliário: contratos de administração de locação onde a imobiliária oferece garantia de pagamento ao proprietário, mesmo quando a empresa locatária deixa de pagar o aluguel no vencimento. Nestes casos, a imobiliária paga o valor equivalente ao proprietário e posteriormente busca ressarcimento junto à locatária.
A dúvida central estava relacionada à responsabilidade pela retenção do IRRF quando a imobiliária, e não a locatária (pessoa jurídica), efetua o pagamento ao proprietário em razão de garantia contratual. Também questionava-se como declarar esses valores na Declaração de Ajuste Anual do IRPF quando há divergências entre o valor efetivamente recebido e o informado pela locatária.
Principais Disposições
De acordo com o parecer da Receita Federal, quando uma pessoa jurídica paga aluguéis a uma pessoa física, mesmo que intermediado por imobiliária, a responsabilidade pela retenção do IRRF é sempre da empresa locatária. Isso está em conformidade com o art. 631 do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/1999) e o art. 9º, V e § 1º, da IN SRF nº 15/2001.
A análise fiscal determinou que, mesmo quando o aluguel é pago à imobiliária (que representa o locador), o momento da retenção do IRRF é definido pelo pagamento feito pela locatária, não pela data em que a imobiliária repassa o valor ao proprietário. Isso está expresso no § 2º do art. 12 da IN SRF nº 15/2001.
Quanto aos valores pagos pela imobiliária ao proprietário em decorrência da garantia contratual (quando a locatária não paga o aluguel), a Receita esclareceu que:
- Não são considerados rendimentos de aluguel;
- Não estão sujeitos à retenção de IRRF;
- São, contudo, rendimentos tributáveis que devem ser declarados na Declaração de Ajuste Anual do proprietário.
Impactos Práticos
Esta orientação da Receita Federal tem importantes implicações práticas para os envolvidos:
Para o proprietário (pessoa física):
- Deve declarar como rendimentos tributáveis tanto os valores de aluguel pagos pela locatária (com IRRF) quanto os valores recebidos da imobiliária a título de garantia (sem IRRF);
- Não pode considerar os valores recebidos como garantia da imobiliária como rendimentos de aluguel isentos ou não tributáveis;
- Precisa ajustar a declaração para refletir todos os rendimentos, mesmo quando o informe de rendimentos da locatária não incluir os valores de garantia pagos pela imobiliária.
Para a empresa locatária:
- Mantém a responsabilidade pela retenção do IRRF sobre todos os aluguéis pagos, mesmo quando feitos por meio da imobiliária;
- Deve incluir na base de cálculo do IRRF quaisquer juros, multas ou compensações por atraso no pagamento do aluguel.
Para a imobiliária:
- Não tem obrigação de reter IRRF sobre os valores pagos ao proprietário a título de garantia contratual;
- Deve informar ao proprietário os valores pagos a título de garantia para correta declaração.
Análise Comparativa
É importante distinguir dois fluxos financeiros diferentes que ocorrem nessa relação triangular:
- Fluxo normal do aluguel: Locatária (PJ) → Imobiliária → Locador (PF)
Neste caso, há retenção de IRRF pela locatária. - Fluxo da garantia contratual: Imobiliária → Locador (PF)
Neste caso, não há retenção de IRRF, mas o valor é tributável.
A Receita Federal baseou seu entendimento no art. 123 do Código Tributário Nacional, que estabelece que “convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública”. Ou seja, acordos privados entre proprietário e imobiliária não alteram as obrigações tributárias definidas em lei.
Considerações Finais
A Solução de Consulta nº 95/2010 traz clareza a uma situação comum no mercado imobiliário, estabelecendo com precisão as responsabilidades tributárias em contratos de locação com intermediação de imobiliárias e garantia de recebimento. Os proprietários de imóveis devem estar atentos a essas orientações para evitar problemas com o Fisco, especialmente na declaração anual do imposto de renda.
Vale ressaltar que, conforme o art. 37 do RIR/99, constituem rendimento bruto “todo o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos, os alimentos e pensões percebidos em dinheiro, os proventos de qualquer natureza, assim também entendidos os acréscimos patrimoniais não correspondentes aos rendimentos declarados”. Portanto, mesmo sem retenção na fonte, os valores recebidos como garantia são tributáveis.
Os proprietários devem manter registros detalhados de todos os recebimentos, tanto os provenientes da locatária quanto os da imobiliária, para assegurar a correta apuração do imposto devido na declaração anual.
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