IRPJ: venda de imóveis em lucro presumido

• Acórdão nº: 1401-007.333
• Processo nº: 11065.722929/2014-69
• Câmara/Turma: 4ª Câmara — 1ª Turma Ordinária
• Relator: Claudio de Andrade Camerano
• Data da Sessão: 21 de novembro de 2024
• Resultado: Provimento ao recurso voluntário por maioria (com voto de qualidade)
• Instância: Segunda instância (CARF)
• Tipo de Recurso: Recurso Voluntário
• Tributos: IRPJ e CSLL

A Focus – Administração e Participações Ltda. (EPP), empresa de incorporação imobiliária e compra e venda de imóveis próprios, obteve decisão favorável no CARF ao questionar a tributação pelo ganho de capital de receitas decorrentes da venda de imóveis seu estoque. O tribunal determinou que essas operações, quando alinhadas ao objeto social da empresa, devem ser tributadas pelo lucro presumido no percentual de 8%, independentemente de os imóveis terem sido anteriormente utilizados para locação. A decisão foi aprovada por voto de qualidade, instrumento que, conforme a Lei 13.988/2020, resolve questões controversas em favor do contribuinte.

O Caso em Análise

A Focus – Administração e Participações Ltda. foi incorporadora e proprietária de dois imóveis localizados na Rua Sete de Setembro, em Porto Alegre (nº 1109 e nº 1123). Esses imóveis haviam sido registrados no ativo imobilizado da empresa e utilizados para locação a terceiros, gerando receitas de aluguel.

Posteriormente, a empresa os transferiu para seu estoque e procedeu à venda dos dois imóveis, qualificando essas operações como receita bruta originária de atividade imobiliária. A empresa submeteu-se ao regime de lucro presumido, aplicando o percentual de 8% sobre a receita bruta para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ.

A Fazenda Nacional, em autuação de 2011, questionou essa qualificação. Alegou que a venda dos imóveis não integrava a receita operacional da empresa e, portanto, deveria ser realocada para ganho de capital, tributado conforme as regras específicas dessa modalidade. Lançou créditos tributários no montante de:

• IRPJ: R$ 319.062,50
• CSLL: R$ 107.662,50

A Delegacia de Julgamento de Primeira Instância (DRJ) manteve integralmente os créditos lançados. A empresa recorreu ao CARF, apresentando a questão como matéria de mérito sobre a classificação das receitas.

As Teses em Disputa

Tese do Contribuinte

A Focus defendeu que a receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios registrados no estoque, ainda que anteriormente utilizados para locação, deve ser tributada pelo lucro presumido nos percentuais de 8% e 12%, conforme o objeto social da empresa, que inclui atividade imobiliária de compra e venda de imóveis.

O argumento era simples: se a compra e venda de imóveis constitui atividade-fim da empresa, as receitas decorrentes dessa operação integram a receita bruta operacional. A circunstância de os imóveis terem sido anteriormente alugados seria irrelevante, pois representaria apenas uma fase anterior da mesma cadeia de negócios imobiliários.

Tese da Fazenda Nacional

A Fazenda Nacional argumentou que a venda de imóveis anteriormente utilizados para locação não faz parte da receita operacional. Segundo essa interpretação, quando um ativo é transferido do ativo imobilizado (aluguel) para estoque (venda), ocorre uma reclassificação contábil que resulta na tributação pelo ganho de capital, não pelo lucro presumido.

Essa tese buscava segregar a operação em duas atividades distintas: locação (imobiliário) e venda de ativo anterior (ganho de capital), mesmo ambas decorrendo de bens imóveis.

A Decisão do CARF

O CARF decidiu provimento ao recurso do contribuinte por maioria, com aprovação pelo voto de qualidade. A decisão adotou a seguinte fundamentação:

“A receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento). Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.”

A decisão estabelece um critério objetivo baseado no objeto social. Se a empresa tem como atividade-fim a incorporação imobiliária e compra e venda de imóveis, qualquer receita decorrente dessa exploração integra o resultado operacional, independentemente da utilização anterior do bem.

O tribunal reconheceu que a transferência de um imóvel do estoque de aluguel para estoque de venda não descaracteriza a atividade imobiliária. Trata-se de simples reposicionamento estratégico dentro da mesma cadeia de operações autorizada pelo objeto social.

Relevância do Voto de Qualidade

A decisão foi aprovada por voto de qualidade, instrumento introduzido pela Lei 13.988/2020. Esse mecanismo é relevante porque resolve em favor do contribuinte questões controversas que não alcançam maioria simples no tribunal. No caso, havia divergência entre os conselheiros vencidos (Claudio de Andrade Camerano, Fernando Augusto Carvalho de Souza e Andressa Paula Senna Lisias) e o relator.

A aprovação por voto de qualidade reforça a viabilidade jurídica dessa tese, pois demonstra que o tribunal reconheceu a legitimidade da posição do contribuinte, mesmo em contexto de divisão de opinões.

Fundamentação Legal

A decisão assentou-se em:

• Constituição Federal de 1988, art. 150, inciso I: princípio da legalidade tributária — não se pode exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça
• Legislação sobre lucro presumido: os percentuais de presunção de 8% e 12% para determinação da base de cálculo do IRPJ e CSLL devem ser aplicados conforme a atividade explorada, não conforme a origem anterior dos ativos

Bens Objetos da Controvérsia

Dois imóveis foram objeto da disputa tributária:

Ambos os imóveis tiveram sua venda aceita como receita bruta da atividade imobiliária, sendo tributados conforme o percentual de presunção de 8% do lucro presumido.

Impacto Prático para Empresas de Incorporação Imobiliária

Esta decisão é altamente relevante para empresas do setor de incorporação imobiliária que operam simultaneamente com aluguel e venda de imóveis. A jurisprudência do CARF estabelece que:

• A mera circunstância de um imóvel ter sido alugado anteriormente não descaracteriza sua natureza operacional se a venda integra o objeto social
• A transferência contábil do ativo imobilizado para estoque não gera tributação isolada por ganho de capital, desde que a venda seja operacional
• O critério determinante é o objeto social da empresa, não o destino anterior do bem
• A aplicação do percentual de presunção (8%) é legítima, reduzindo a carga tributária em relação ao ganho de capital

Para empresas do setor em situação similar, recomenda-se:

• Manter a contratação e venda de imóveis alinhada ao objeto social estatutário
• Documentar a transferência de imóveis para estoque com clareza contábil e fiscal
• Preservar registros que demonstrem a atividade-fim imobiliária, não meramente patrimonial
• Questionar autuações que segreguem artificialmente operações imobiliárias ligadas

O voto de qualidade favorável ao contribuinte reforça a tendência do tribunal em aceitar argumentos centrados na substância econômica e no objeto social, em detrimento de formalismos contábeis.

Conclusão

O CARF reconheceu que a receita da venda de imóveis próprios, ainda que anteriormente utilizados para locação, integra a receita bruta da atividade imobiliária e, portanto, submete-se ao percentual de presunção de 8% do lucro presumido. A decisão prevaleceu por voto de qualidade, favorecendo o contribuinte e demonstrando o alinhamento do tribunal com interpretações que priorizam a substância econômica das operações sobre formalismos contábeis.

Essa jurisprudência consolida proteção para empresas do setor imobiliário que desejem, legitimamente, transacionar com seus próprios imóveis mediante regimes de lucro presumido, desde que a atividade de compra e venda figure no objeto social.