Incorporadora pode contratar funcionários próprios para construção de imóveis conforme entendimento da Receita Federal na Solução de Consulta nº 21/2017 da COSIT, que esclarece importantes aspectos sobre as obrigações previdenciárias de empresas incorporadoras.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: nº 21 – COSIT
Data de publicação: 16 de janeiro de 2017
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contexto da consulta
A consulta foi apresentada por uma empresa do ramo de incorporações de empreendimentos imobiliários, que questionou sobre a possibilidade de contratar funcionários próprios para realizar a construção de empreendimentos com finalidade de venda, mesmo tendo em seu cadastro CNPJ apenas a atividade de “Incorporação de empreendimentos imobiliários” (CNAE 41.10-7-00).
A empresa também indagou se poderia aproveitar os valores recolhidos em Guias da Previdência Social (GPS) por ocasião da regularização da obra – DISO (Declaração e Informação sobre Obra), considerando que não possui a atividade de “construção civil” em seu contrato social e cartão CNPJ.
Fundamentação legal
Para responder à consulta, a Receita Federal baseou-se principalmente nos seguintes dispositivos legais:
- Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) – artigos 28 a 30;
- Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1965) – artigo 100, inciso I;
- Instrução Normativa RFB nº 971/2009 – diversos artigos relacionados às obrigações previdenciárias na construção civil.
De acordo com a Lei nº 4.591/1964, a incorporação imobiliária é definida como “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Já o incorporador é conceituado como “a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno” vinculadas a unidades autônomas de edificações a serem construídas, responsabilizando-se pela entrega das obras concluídas.
Análise da Receita Federal
A Receita Federal analisou detalhadamente a questão, observando que em nenhum momento a legislação impede que a incorporadora contrate empregados para execução da obra objeto de incorporação. Pelo contrário, a IN RFB nº 971/2009 indica a total responsabilidade do incorporador pelo objeto a que se propõe, tanto em relação às obrigações principais quanto às acessórias.
Conforme o artigo 3º, §4º, inciso VI, da IN RFB nº 971/2009, o incorporador é equiparado à empresa para fins de cumprimento das obrigações previdenciárias. Além disso, é obrigado a matricular no Cadastro Específico do INSS (CEI) a obra sob sua responsabilidade no prazo de 30 dias do início (art. 19, II, “b”).
O artigo 325 da mesma Instrução Normativa estabelece expressamente que o incorporador é um dos possíveis responsáveis pelas obrigações previdenciárias decorrentes da execução de obra de construção civil, o que reforça a possibilidade de uma incorporadora construir o imóvel para posterior venda.
Utilização dos recolhimentos previdenciários
Quanto ao aproveitamento dos valores recolhidos em GPS na regularização da obra, a Receita Federal esclareceu que isso é perfeitamente possível, desde que as contribuições sociais tenham vinculação inequívoca à matrícula CEI da obra.
Para isso, a empresa precisa:
- Abrir matrícula CEI específica para a obra;
- Declarar os empregados da obra nessa matrícula;
- Recolher as contribuições previdenciárias vinculadas a essa matrícula;
- Na regularização da obra (DISO), comprovar o recolhimento através dos documentos de arrecadação (GPS).
Conforme o artigo 354 da IN RFB nº 971/2009, a remuneração relativa à mão-de-obra própria, cujas contribuições tenham sido recolhidas com vinculação inequívoca à obra, poderá ser aproveitada na regularização.
Conclusão da Receita Federal
A Receita Federal concluiu que “a empresa que somente exerce a atividade de incorporação de empreendimentos imobiliários (CNAE 41.10-7-00) não está impedida de contratar empregados próprios para realizar a construção de empreendimento com finalidade de venda”.
Além disso, a incorporadora pode “aproveitar os valores recolhidos em GPS por ocasião da regularização da obra, desde que as contribuições sociais recolhidas tenham vinculação inequívoca à matrícula CEI da obra”.
Impactos práticos para incorporadoras
Esta Solução de Consulta traz importantes esclarecimentos para o setor de incorporação imobiliária, destacando-se os seguintes impactos práticos:
- As incorporadoras podem optar por contratar diretamente seus funcionários para executar as obras, sem necessidade de terceirizar a construção;
- Não é necessário alterar o objeto social ou o CNAE da empresa para incluir atividades de construção civil;
- Os valores recolhidos a título de contribuições previdenciárias podem ser aproveitados na regularização da obra;
- É fundamental que a empresa mantenha rigoroso controle das contribuições, vinculando-as inequivocamente à matrícula CEI da respectiva obra;
- A empresa deve cumprir todas as obrigações acessórias relacionadas, como a emissão de GFIP específica para a matrícula CEI da obra.
Considerações sobre a gestão contábil
Para as incorporadoras que optarem por contratar funcionários próprios para construção, é importante adotar medidas adequadas de gestão contábil, como:
- Manter escrituração contábil relativa à obra mediante lançamentos em centros de custo distintos para cada obra;
- Realizar os recolhimentos previdenciários com vinculação específica à matrícula CEI da obra;
- Apresentar a DISO com todos os documentos comprobatórios necessários quando da regularização da obra;
- Manter documentação que comprove a vinculação das contribuições recolhidas à obra específica.
Esta Solução de Consulta (SC Cosit nº 21/2017) pode ser consultada na íntegra no site da Receita Federal.
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